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2022年11月26日 / お金・ローン
分譲住宅に土地代は必要？分譲住宅の仕組みやメリット・デメリット、料金相場を解説
分譲住宅は販売価格が決まっており、予算を決めやすいというメリットがあります。
しかし、分譲住宅は建物と土地がセットになっているため、「販売価格に土地代は含まれているの？」と疑問に感じる人も多いのではないでしょうか？
そこで、この記事では、分譲住宅における土地代の扱いや、土地代の計算方法についてわかりやすく解説します。
分譲住宅のメリット・デメリットも紹介しているので、家探しの参考にしてください。
目次
1.「分譲住宅」とは
分譲住宅とは、広い土地をいくつかの区画に分割した「分譲地」に建てられた住宅のことです。
1区画に1戸ずつ住宅を建て、それぞれの住宅に番号を割り振って販売する形式が一般的です。
「土地」と「住宅」をセットで販売するという共通点から、建売住宅と同じ意味で使用されることも少なくありません。
また、施主の要望に合わせて外観や間取りなどを1からデザインしていく「注文住宅」に対し、分譲住宅や建売住宅はすでに建設された住宅を販売するという点が特徴的です。
2.分譲住宅の販売価格に土地代は含まれる？
家を建てるために必要な費用は、主に「土地代」「建築費」「諸手続き費用」の3つです。
たとえば注文住宅を建てる場合は、まず土地を購入した上で住まいづくりを行うため、土地代と建設費が別々にかかります。
一方、分譲住宅は土地と建物をセットで売り出すため、販売価格にはあらかじめ土地代も含まれています。
別途土地代を払う必要はないため、必要な費用は「販売価格」と「諸手続き費用」の2つのみと考えて問題ありません。
3.分譲住宅の土地代の計算方法
分譲住宅の土地代は、販売価格の消費税額から計算できます。
不動産会社から分譲住宅を購入する場合、建物には消費税が課せられますが、土地に消費税は課せられません。
販売価格に消費税額が表示されていれば、それは建物に課せられた消費税額と判断できます。
つまり、消費税額を税率で割ると、「建物自体の価格」を算出できるのです。
そして、販売価格から「建物自体の価格」と消費税額を引けば、その住宅の土地代を把握できます。
【例】販売価格4,300万円（内消費税300万円）の住宅の場合
300万（消費税額）÷10%（消費税率）=3000万（建物自体の価格）
4,300万円（販売価格）-3000万円（建物自体の価格）-300万円（消費税額） =1,000万円（土地の価格）
4.分譲住宅のメリット
ここからは、分譲住宅を購入するメリットを解説します。
土地代を抑えられる
分譲住宅は販売価格に土地代が含まれているだけで、「土地代がかからない」というわけではありません。
しかし、ハウスメーカーが広い土地をまとめて購入し、分割して販売するという方法を取っているため、注文住宅と比べると土地代を抑えることができます。
土地代は販売価格にも反映されるため、購入者側にもメリットがあります。
入居スケジュールを立てやすい
住宅建設にかかる期間は、住宅規模や工法によって大きく異なるものです。
注文住宅は1から理想の住まいを追求できる反面、理想を追求するあまり工期がかさみ、スケジュールが変動してしまう可能性も考えられます。
一方、分譲住宅はすでに住宅が完成しているため、入居までのスケジュールを立てやすい点がメリットです。
転勤や施設入居などで、引っ越し期日が決まっている方におすすめできます。
購入前に実物を確認できる
分譲住宅はすでに建物が完成しているため、購入前に実物を確認できるというメリットもあります。
また、ハウスメーカーがモデルハウスを用意している場合も多く、間取りや設備の使い勝手も事前にチェックすることで、入居後のギャップを軽減できます。
将来的に売却しやすい
分譲住宅は「複数の住宅を建て、まとめて売る」という性質上、幅広い層をターゲットとしています。
そのため、分譲住宅の間取りや外観は、多くの人に受け入れられるようなデザインを採用している場合が大半です。
外観や間取りによい意味で「クセ」がないため、将来的に住まいを手放すことになった場合も、買い手が見つかりやすいというメリットがあります。
5.分譲住宅のデメリット
分譲住宅にはさまざまなメリットがありますが、同時にいくつかのデメリットもあります。
自由度が低い
完成済みの住宅を購入するため、基本的に外観や間取りのデザインは変更できません。
また、断熱や耐震といった住宅性能を高める場合も、別途、工事の依頼が必要です。
加えて、分譲地には同じようなデザインの住宅がいくつも並ぶため、住まいにオリジナリティを求める人は、少し物足りなさを感じる可能性もあるでしょう。
ただし、分譲住宅であっても、ある程度デザインの幅が設けられている場合もあります。
施工会社を選べない
分譲住宅は、施工会社があらかじめ決められています。
基本的に、自分たちで選ぶことはできないため、施工会社の実績や信頼度もしっかりとチェックしたいところです。
また、住まいは経年によって劣化が進むため、設備や外観のアフターメンテナンスの有無も含めて検討するとよいでしょう。
新築とは限らない
注文を受けてから建設を始める注文住宅とは異なり、分譲住宅は購入者を決めずに建設を始めます。
そのため、すべての物件に買い手が見つかるとは限りません。
なかには長期間にわたって買い手が見つからないケースもあるため、築年数が気になる場合はあらかじめ確認しておくと安心です。
6.【予算別】山口県の分譲住宅の特徴
ここからは、山口県の分譲住宅の特徴を予算別に紹介します。自分の予算と照らし合わせながら、住宅購入の参考にしてみてください。
2,000万円未満
山口県内なら、予算2,000万円未満であっても4LDKの住宅を購入できます。
この価格帯は設備や資材を抑えたシンプルな家が多く、「外観や住宅設備にそれほどこだわりがない」「コストパフォーマンスを重視したい」という人から人気です。
また、手頃な価格の分譲地には若い世帯が集まりやすいため、同世代の家族と交流を持ちたい20～30代の人にもおすすめです。
2,000万円台
住宅設備や機能性に十分こだわることができる価格帯です。
スタイリッシュな外観の家も多く、住まいのデザインにこだわりたい人にもおすすめできます。
また、予算2,000万円台であれば、必要に応じてオプション工事をつけることも可能でしょう。
分譲住宅のなかでは自由度が高いものの、予算をオーバーしないよう注意が必要です。
3,000万円台
予算3,000万円台であれば、グレードの高い資材を使った家や、高性能の家を購入できる可能性があります。
なんらかのコンセプトを持って建てられた住宅も多く、ライフスタイルや趣味に合わせた“自分たちらしい“家を選べるでしょう。
また、この価格帯であれば、間取りや立地にこだわることも可能です。
4,000万円以上
予算が4,000万円以上あれば、山口市や下関市といった人気エリアの住宅にも手が届きます。
建物の外観はもちろん、水回りの利便性や内装のデザインにもこだわった、豪華な家を購入できるでしょう。
この価格帯であれば、立地や間取り、住宅設備など、理想の条件をとことん追求することも十分に可能です。
7.山口県における分譲住宅の価格相場
山口県における新築分譲住宅の価格相場は、2,500万円～6,000万円です。
山口県に限らず、住宅価格は地域による差が大きいものです。
たとえば山口県内では、防府市、宇部市などは比較的住宅価格が安い傾向にあります。
一方、県内でもとくに栄えている周南市、下関市などは比較的住宅価格が高い傾向にあります。
山口県の地価ランキング
山口県の市町村の地価平均をランキング形式で紹介します。
市町村 地価平均（㎡）
1位 和木町 61,333円
2位 下松市 42,913円
3位 周南市 39,370円
4位 岩国市 36,913円
5位 山口市 34,806円
6位 下関市 33,638円
7位 柳井市 30,836円
8位 防府市 27,800円
9位 光市 27,238円
10位 宇部市 26,928円
1位は和木市、2位は下松市という結果になりました。
また、周南市、下関市といった人気エリアも上位に食い込んでいます。
8.まとめ
分譲住宅の販売価格は、「建物」と「土地」の価格を合わせたものです。
土地には消費税がかからないため、総額と消費税額さえわかれば、建物と土地それぞれの価格を算出することができます。
分譲住宅には「土地代を抑えられる」「入居スケジュールが立てやすい」などのメリットがある一方、施工会社を選べないといったデメリットもあります。
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会社名：田中建設株式会社
部署名：経営企画部
執筆者名：大勢待 昌也
執筆者の略歴 保有資格 住宅ローンアドバイザー
執筆者のSNSのリンク：https://www.facebook.com/oosemachi
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