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2023年2月22日 / お金・ローン
建売住宅の消費税はいくらくらい？販売中物件の税額目安を知る方法も解説
建売住宅の販売価格は総額で表示されています。
総額のうち、消費税がどのくらい含まれているのか気になる人も多いのではないでしょうか。
この記事では、建売住宅で消費税がかかる対象と消費税の計算方法を解説します。
また、販売中物件の消費税額を目安で知る方法も紹介します。
建売住宅の消費税について、正しく理解するヒントにしてください。
目次
1. 建売住宅は建物にだけ消費税がかかる
一般的に、建売住宅は土地代と住宅設備を含む建物本体代を合算した価格で販売されます。
販売価格のうち、消費税がかかるのは建物代のみです。
土地は非課税のため、消費税はかかりません。なぜ建物だけが課税対象なのか、詳しく解説します。
建売住宅はハウスメーカーが売るため消費税がかかる
消費税法は、消費税がかかる取引として以下のように定めています。
消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等および外国貨物の引取り（輸入取引）です。
建売住宅は、ハウスメーカー（事業者）が建築・販売し、対価（利益）を得る行為です。
そのため消費税法が定める課税対象に該当し、消費税がかかります。
一方、土地の代金には消費税がかかりません。
次の項目で詳しく解説します。
建売住宅でも土地代は非課税
建売住宅の販売価格には土地代も含まれています。
この土地代は、実は非課税であり消費税を支払う必要はありません。
建売住宅の販売では、土地もハウスメーカー（事業者）から購入者に販売されます。
建売住宅の取引を通じてハウスメーカーは対価を得ているため、一見すると消費税の課税対象となるのではと思うかもしれません。
しかし消費税法は、「土地は非課税取引」であると定めています。
土地の販売は消費ではなく資本の移転と考えられるため、課税されません。
非課税取引には土地のほか有価証券、商品券などの譲渡、預貯金や貸付金の利子、社会保険医療の取引なども含まれます。
2. 仲介手数料は消費税の課税対象
建売住宅の購入には「ハウスメーカーから直接購入」「仲介会社（不動産会社）を介して購入」の2つの方法があります。
仲介会社を利用した場合は、建売住宅の購入費用とは別に仲介手数料が発生します。
仲介手数料は課税取引となり、消費税がかかるため注意しましょう。
仲介手数料の消費税額を計算する際の注意点
仲介手数料の消費税額を計算する正しい方法を解説します。
仲介手数料の消費税額を正しく計算できないと、本来なら支払わなくて良いお金を払ってしまい、損をしてしまうかもしれません。
取引金額が400万円を超える場合、仲介手数料は「売買価格の3％+消費税」で計算します。
建売住宅の売買価格とは「建物代+土地代」の合計額です。
ここで、建物代の額面価格にはすでに消費税が含まれている点に注意しましょう。
消費税込みの建物価格で仲介手数料を計算すると、消費税込みの建物価格にさらに消費税が重複して課税される二重課税になってしまいます。
正しい計算方法は「建物価格を税抜き価格にし、土地代を加えてから仲介手数料を計算する」です。
税抜き価格にするためには、税込み価格を1.1で割れば計算できます。
3. 建売住宅の販売価格には消費税が含まれている
建売住宅は、建物代にかかる消費税を含んだ価格で販売されていると前述しました。
インターネットのポータルサイトや不動産会社の広告など、すべての物件情報が建物代の消費税を含んでいます。
ここでは、建売住宅の販売価格に含まれる消費税の計算方法を解説します。
建売住宅の消費税額を計算する方法
建売住宅の契約後であれば、売買契約書を見ると消費税額がわかります。
消費税額は売買契約書に記載されているためです。
売買契約書に建物価格の総額だけが書かれている場合は、建物価格を1.1で割ってみてください。
すると税抜き価格になり、建物価格の総額から税抜き価格を減じれば消費税額が算出できます。
◎建物価格の総額から消費税額を計算する手順
1.「建物価格の総額÷1.1」を計算し、建物の税抜き価格（a）を算出
2.建物価格の総額-a=消費税額
売買契約書を交わす前や購入を検討している段階でも、建売販売価格に含まれる消費税の目安を計算できます。
計算方法は後ほど、詳しく解説します。
4. 3,500万円の建売住宅の消費税を計算
3,500万円で販売されている建売住宅の消費税額を計算する方法を、2つのパターンで解説します。
建売価格の内訳が建物1,500万円+土地2,000万円の場合
建物1,500万円・土地2,000万円を合算して3,500万円で販売されていた建売住宅は、建物1,500万円のみが課税対象となります。
消費税額を計算してみましょう。
建物価格1,500万円には消費税が含まれているため、1.1で割り税抜き価格を算出します。
1,500万円÷1.1＝約1,360万円
建物価格1,500万円から、税抜き価格1,360万円を差し引くと消費税額が出ます。
1,500万円-1,360万円=約140万円
よって消費税額は約140万円だとわかりました。
内訳が建物2,500万円+土地1,000万円の場合
建物2,500万円・土地1,000万円を合算して3,500万円で販売されていた建売住宅は、建物2,500万円のみが課税対象となります。
消費税額の計算は、以下のとおりです。
建物価格2,500万円を1.1で割り、税抜き価格にします。
2,500万円÷1.1＝約2,270万円
建物価格2,500万円から、税抜き価格2,270万円を差し引き、消費税額を算出します。
2,500万円-2,270万円=約230万円
よってこの建売住宅の消費税額は、約230万円だとわかりました。
5. 販売中の建売住宅の消費税額の目安は計算できる
購入を検討中の建売住宅に、いくらくらいの消費税が含まれているのか気になる人も多いのではないでしょうか。
販売中（契約前）の建売住宅も、およその消費税額を知ることができます。
手順は以下のとおりです。
1.販売価格に含まれる土地代（非課税）を把握する。
エリアの土地価格相場に物件の土地面積を乗じれば、およその土地価格が分かる。
2.販売価格から1で算出した土地代を減じ、建物価格（税込）を算出する
3.税込の建物価格÷1.1で税抜き価格になるため、税込み価格から税抜き価格を減じれば消費税額が出る
エリアの土地価格相場は国土交通省の「土地総合情報システム」のほか、「土地代データ」「SUUMO」などのサイトでも調べられます。
※参考：土地総合情報システム
※参考：土地代データ
※参考：SUUMO
6. 中古住宅の購入には消費税がかからない
「少しでもお得に住宅を購入したい」と、建売住宅と同時に中古住宅も検討している人は、多くの中古住宅の取引は消費税がかからない点も押さえておきましょう。
中古住宅の大多数は、個人が所有しています。
また購入者も個人です。
消費税は事業者が事業として対価を得るビジネスに対してかかるため、個人間の取引は課税対象になりません。
また中古住宅の取引を通じ、売主が取得した販売代金も非課税です。
ただし、事業者が販売する中古住宅の取引には消費税がかかります。
また取得した中古住宅のリフォーム代も課税対象です。
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タナカホームズの建売住宅情報
・下関市：4LDK（平屋）／建物面積:91.09㎡（27.49坪） 3,100万円
・山口市：4LDK（平屋）／建物面積:83.22㎡（25.12坪） 2,460万円 など
※ 情報は2023年2月9日時点のものです
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8. まとめ
建売住宅を購入する際、消費税がかかるのは建物代のみです。
販売価格が同じ物件でも、建物本体価格によって含まれる消費税額が変わる点に注意しましょう。
もし建物価格が総額で表示されていた場合は、総額を1.1で割ると消費税額を計算できます。
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会社名：田中建設株式会社
部署名：経営企画部
執筆者名：大勢待 昌也
執筆者の略歴 保有資格 住宅ローンアドバイザー
執筆者のSNSのリンク：https://www.facebook.com/oosemachi
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