Blog
スタッフブログ
2023年2月16日 / お金・ローン
建売住宅の土地・建物価格の内訳を契約前に知る方法は？計算方法も解説
建売住宅は、土地代と建物代が合算された価格で販売されています。
価格を見ただけでは、土地代と建物代がそれぞれいくらなのかはわかりません。
しかし、建物の価格は建物の品質やグレードを知る目安になります。
この記事では、建売住宅の価格内訳を知りたい人に向けて、消費税額から建物金額を計算する方法を解説します。
建売住宅の価格に占める、土地代の相場を知る方法も紹介しているため、建売住宅の価格内訳を把握するヒントとして活用してください。
目次
1. 建売住宅の費用内訳
建売住宅の購入には、次の3つの費用が必要です。
・土地代
・建物代
・諸費用
土地代は文字通り、建物が建っている土地の購入費用です。
建売住宅は建物が建築済みの状態で販売されるため、建物代もはっきり決まっています。
諸費用は登記手続き費用や住宅ローンを借り入れる際にかかる費用などです。
上記3つの費用のうち、建売住宅の販売価格には土地代と建物代が含まれます。
諸費用は建売住宅の販売価格以外にかかるため、別途用意が必要です。
建売住宅の販売価格内訳を知るためには、消費税に注目しましょう。
実は土地代には消費税がかかりません。
消費税がかかるのは建物代と諸費用のみです。
「建売住宅の販売価格には、建物代金のみの消費税も含まれる」点を頭に留めておいてください。
2. 建売住宅の販売価格から土地と建物の内訳を計算する方法
建売住宅は、建物のみに消費税がかかると前述しました。
・建売住宅の販売価格=（土地代）+（建物代）+（建物代の消費税）
つまり、消費税額がわかれば逆算で建物価格を計算できます。
消費税額から本体価格を逆算する計算式は、次のとおりです。
・本体価格=（消費税額）÷10%
※ （消費税額）×10でも同じ計算結果が得られます。
具体的な事例で建売住宅の建物のみの価格を計算してみましょう。
建売住宅の土地と建物の内訳計算の具体例
建売住宅の販売価格に含まれる消費税額から、建物価格を実際に計算します。
販売価格が4,000万円の建売住宅で「消費税が150万円の場合」「消費税が250万円の場合」
それぞれの建物価格は、以下のようになります。
・販売価格4,000万円、消費税額が150万円の場合
建物価格=（消費税額）÷10%
=150万円÷10%
=1,500万円
よって建物価格は1,500万円、土地代が2,350万円となります。
・販売価格4,000万円、消費税額が250万円の場合
建物価格=（消費税額）÷10%
=250万円÷10%
=2,500万円
よって建物価格は2,500万円、土地代が1,250万円となります。
建売住宅の消費税額を知る方法
先に解説したように、建売住宅の土地・建物代の内訳を知るには消費税がいくらかかっているかを知る必要があります。
建売住宅の消費税額は、建売住宅を購入した際に交わされる「売買契約書」に記載されています。
ただし購入の契約段階にならないと、売買契約書を見ることはできません。
つまり、建売住宅の購入を決心しないと、販売代金に含まれる正確な消費税額はわからないということです。
建売住宅の売買契約を結ぶ前、あるいは建売住宅の購入を検討している段階でおよその費用内訳を知る方法は後ほど解説します。
続きをご覧ください。
3. 建売住宅が土地・建物込みの価格設定になっている理由
建売住宅が土地代・建物代の内訳を明確にせず、総額で販売される理由は「販売時には内訳が決まっていないため」です。
実は建売住宅の販売価格は、「いくらなら売れそうか」という相場から総額が先に決まります。
次いで建築費や利益から土地の仕入れに掛けられる予算が決まり、予算内で土地を仕入れて建物を建て販売するという手順です。
つまり、建売住宅ははじめから「土地と建物のセット価格」で設計されており、土地と建物の内訳という概念がないといえます。
また、できれば支払う消費税を抑えたいのが販売する業者の本音です。
そのため「建物のみに消費税がかかる」不動産取引の特徴を利用し、本来かかった建築価格より安い建物価格を契約書に記載する場合もあります。
4. 建売住宅の土地代と建物代の内訳を推測する方法
先に解説した「消費税額から建物価格を計算する方法」は、売買契約書がないと計算できません。
しかし実際は売買契約書を交わす前、つまり建売住宅の購入を検討している段階こそ「建物価格を知りたい」と考える人は多いはずです。
売買契約書がなくても、建売住宅の土地・建物それぞれの価格を推測する方法を2つ解説します。
土地代の目安は周辺の地価相場から計算できる
建売住宅価格のうち、土地代がいくらかわかれば建物代が推測できます。
建売住宅のおよその土地代は「地域の坪単価×坪数」で計算可能です。
地域の坪単価を調べるには、国土交通省が公表する「土地総合情報システム」を利用しましょう。
公示地価を1.1～1.2倍すると、実際の取引価格に近くなるといわれています。
さらに簡単に調べるには「土地代データ」「suumo」の2サイトがおすすめです。
参考までに山口県の平均坪単価は96,932円（2022年4月時点）、山口市の全体の土地価格相場は坪当たり85,000円（2023年2月時点）です。
また土地は用途地域によっても坪単価が異なります。
山口市の場合、低層住居専用地域の相場 は9.4万円/坪で、それ以外の住居専用地域は9万円/坪となっています。
※参考：山口県の土地価格相場・公示地価・基準地価マップ・坪単価ランキング｜土地代データ
建物代の目安はハウスメーカーの建築坪単価から計算する
大手ハウスメーカーが手掛けた建売住宅なら、建築坪単価の目安も調べられます。
建築坪単価とは、坪当たりの建築にかかる費用です。
建売住宅では、建物の延べ床面積は明示されています。
建物1坪を建てるのに必要な費用がわかれば、延べ床面積を掛けることでおよその建物価格を推測できます。
大手ハウスメーカーの建築坪単価の一例は、以下のとおりです。
・セキスイハイム：59万～130万円
・一条工務店：50万～60万円
・ミサワホーム：60万～150万円
ただし建築坪単価に住宅設備を含むかどうかはハウスメーカーによって異なります。
また建売住宅と注文住宅では、坪単価が異なります。
5. 建売住宅の土地・建物内訳の例
ある建売住宅の、実際の費用内訳例を紹介します。
以下は山口県・中国地方で新築住宅販売を手掛けるタナカホームズが販売した建売住宅の、土地・建物代内訳です。
建売住宅の販売価格：2,580万円（税込）
・土地代611万円
・建物代1,790万円
・消費税179万円（建物価格の10%）
山口県や中国地方で建売住宅を検討する際の、参考にしてください。
6. 中国地方・山口県の土地価格相場
国土交通省によると、山口市内の公示地価は10,000円～68,200円／平方メートルです。
2022年1月1日時点では、坪に換算すると1坪当たり33,000円～224,000円となっています。
坪単価は地域によって差が大きく、山口市白石・小郡下郷・維新公園エリアが高めです。
また不動産情報サイト「ライフルホームズ」によると、建売住宅価格の目安は2,290万円～6,000万円以上までと、幅広いラインナップです。
建売住宅は、利便性が良く人気のエリアほど高価格になりやすい特徴があります。
人気エリアは、他の地域より土地代がかかるのが要因です。
気になる住宅があれば、早めに問い合わせた方が良いでしょう。
※参考：国土交通省地価公示｜国土交通省
7. まとめ
建売住宅は、販売価格に含まれる消費税額から建物代が算出できます。
不動産取引で消費税が課税されるのは、建物だけだからです。
建物代がわかれば、土地代も算出でき販売価格の内訳を把握できます。
土地代はエリアによって、坪単価に幅があります。
土地代が高いエリアの建売住宅は販売価格が高くなりやすく、また競争も激しい傾向にあります。
人気エリアにある建売住宅・お得な建売住宅を探している人は、良い物件を見つけたら時間を置かず問い合わせましょう。
山口県・中国地方で「ローコストなのに高品質・高性能」な住宅建築を手掛けるタナカホームズでも、建売住宅や分譲地を多数保有しています。
まずは来場予約し、実際の建物を見てみてはいかがでしょうか。
<<来場予約はコチラ>>
会社名：田中建設株式会社
部署名：経営企画部
執筆者名：大勢待 昌也
執筆者の略歴 保有資格 住宅ローンアドバイザー
執筆者のSNSのリンク：https://www.facebook.com/oosemachi
最近の投稿
