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2021年11月30日 / 家づくり
戸建て住宅の建て替えにかかる費用とは？｜各費用の相場や安く抑える方法も解説
戸建て住宅を建て替える場合、人が住んでいる家を工事する必要があります。
戸建て住宅の建て替え工事はどのような流れで行うのでしょうか。
また、費用について気になっている人もいるでしょう。
この記事では、戸建て住宅の建て替えについてくわしく知りたい人に向けて、スケジュールや必要な費用について解説します。
費用の節約方法も解説するため、ぜひ参考にしてください。
目次
1.戸建て住宅の建て替えとは
戸建て住宅の建て替えとは、建物の基礎を含むすべてを撤去し、まったく新しい戸建て住宅を建築することです。
なお、自分が住んでいる戸建住宅ではなく、住人がいない古家を壊して新しい家を建てる場合も建て替えに該当します。
リフォームとの違い
リフォームとは、建物の基礎部分や骨組みを残したまま修繕や改修を行うことです。
リフォームの規模はさまざまあり、水回りを部分的修繕する場合もあれば建物全体を改修する場合もあります。
2.戸建て住宅の建て替えに必要な費用｜工事費用
戸建て住宅を建て替えるためには、工事費用、税金、諸費用などさまざまな費用がかかります。
ここでは、工事費用について、具体的にどのような費用がかかるのか解説します。
解体工事費用
解体工事費用は、既存の住宅を壊して更地にする工事にかかる費用です。
解体により発生した廃棄物を処理するための費用も含まれています。
1坪あたりにかかる解体工事費用の目安は、木造なら2～6万円程度、鉄骨造なら3～6万円程度、鉄筋コンクリート造なら4～7万円程度です。
ただし、状況によっても費用は変化します。
本体工事費用
本体の工事にかかる費用は、戸建て住宅の建て替えにかかる費用のうち大きな割合を占めます。
設計費用
住宅の設計にかかる費用の目安は、本体工事費用の10～15%程度です。
本体建築費用
本体建築費用は、住宅本体を建築するための費用です。
住宅の間取りや広さによっても、本体建築費用の金額は大きく変化します。
また、導入する設備によっても費用の目安は変わるでしょう。
一般的には、1坪あたり50万円程度の費用がかかります。
別途工事費用
住宅本体以外の部分にも、さまざまな工事費用がかかります。
具体的には、電気・ガス工事、冷暖房設備工事、外構工事などです。
これらの工事費用の目安は、本体工事費用の20%程度となります。
以下では、別途工事費用のうち、測量費用と地盤調査・地盤改良工事費用について解説します。
測量費用
隣接する土地との境界が曖昧な場合は、測量により土地の範囲を確定させる必要があります。
測量は、測量士や土地家屋調査士などの専門家が行います。
測量費用には手数料も含まれており、おおよその目安は30万円です。
地盤調査・地盤改良工事費用
地盤調査は、土地の地盤の強度を確認するための調査です。
地盤調査にかかる費用は土地の状態や広さによっても変化します。
地盤調査の費用の目安は5～25万円程度です。
また、地盤調査で地盤が弱いとわかった場合は、地盤改良工事を行います。
地盤改良工事の費用の目安は、1坪あたり3万円程度です。
実際の工事費用は、土地の広さに応じて変わります。
3.戸建て住宅の建て替えに必要な費用｜税金
戸建て住宅を建て替えるうえでは、税金もかかります。
建て替えの際には、印紙税、不動産取得税、登録免許税などの支払いが必要です。
また、不動産を所有している間は、固定資産税や都市計画税を払い続ける必要があります。
以下では、それぞれの詳細を解説します。
印紙税
印紙税は、戸建て住宅の建て替え工事の契約書や住宅ローンの契約書などを締結するときに発生します。
印紙を購入し、契約書に貼り付けて納税する仕組みです。
ただし、2022年3月までは軽減措置が適用されるため、通常よりも印紙税が安くなります。
契約金額ごとの印紙税の額は、以下のとおりです。
通常の印紙税
軽減措置による印紙税
500万円超から1,000万円以下まで 1万円 5,000円
1,000万円超から5,000万円以下まで 2万円 1万円
5,000万円超から1億円以下まで 6万円 3万円
不動産取得税
不動産取得税とは、土地や建物を取得した際にかかる税金です。
2024年3月31日までは軽減措置が適用されるため、不動産取得税の税率は3%となっています。
また、新しく建築する住宅の床面積が50～240㎡であれば、固定資産税評価額から1,200万円の控除も受けられます。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記をする際にかかる税金です。
登録免許税の税率は0.4%ですが、2022年3月31日までは軽減措置の適用を受けられる可能性があります。
軽減措置の対象であれば、登録免許税の税率は0.15%です。
軽減措置の適用を受けるためには、住宅の床面積が登記簿上で50㎡以上である必要があります。
固定資産税
固定資産税とは、土地や住宅などの不動産を所有している場合にかかる税金です。
固定資産税の税率は、1.4%です。
ただし、住宅用地の特例が定められており、戸建て住宅は減額措置の対象となっています。
面積が200㎡以上であれば3分の1、200㎡以下であれば6分の1の減額措置が行われます。
適用を受けるには、土地に住宅が存在していなければなりません。
都市計画税
都市計画税とは、土地や住宅などの不動産に対してかかる税金です。
固定資産税評価額の0.3%が上限となっていますが、住宅用地については減額措置があります。
そのため、200㎡までの部分は3分の1、200㎡を超える部分は3分の2に減額されます。
4.戸建て住宅の建て替えに必要な費用｜その他の諸費用
戸建て住宅を建て替える際には、ほかにも諸費用が発生します。
ここでは、具体的にどのような諸費用がかかるか解説します。
登記費用
古い住宅を解体した場合は、解体工事の後に建物滅失登記申請書を提出する必要があります。
土地家屋調査士に申請書の提出を代行してもらうのが一般的です。
その場合の費用の目安は、5万円程度です。
仮住まいでの生活費
それまで住んでいた住宅を壊して新しい住宅を建てるなら、仮住まいでの生活費がかかります。
また、住宅を賃貸する場合は、毎月の家賃が必要です。
契約時には敷金や礼金が必要になる可能性もあります。
引っ越し費用
戸建て住宅の建て替えをするときは、古い住宅から仮住まいへの引っ越しと、仮住まいから新居への引っ越しが必要です。
そのため、2回分の引越し費用がかかります。
引越し費用の相場は10万円程度ですが、荷物の量や距離によっても料金は変化します。
5.戸建て住宅建て替えの流れ
戸建て住宅を建て替えるは、どのような流れで進めるのでしょうか。
ここでは、戸建て住宅の建て替えの流れを解説します。
1.建築会社を決める
戸建て住宅の建て替えを決めたら、複数の建築会社に相談して見積もりをとりましょう。
複数の見積もりを集めると、費用や提案内容の比較ができます。
そのなかから実際に依頼する建築会社を決定し、具体的な建築プランを決めて契約を交わします。
2.ローンの申し込みをする
金融機関に建築プランや見積書を提出し、ローンの申込みを行います。
まずは事前審査が行われ、事前審査に通過すると本審査が行われます。
本審査にも通過すれば、無事に融資を受けることが可能です。
3.解体業者を決める
古い住宅を取り壊すため、解体業者も選定しましょう。
複数の業者から見積りをとり、費用や提案内容を比較します。
なお、建築会社が解体業者の手配にも対応してくれるケースがあります。
4.仮住まいに移る
解体工事の開始前に仮住まいへ引っ越す必要があります。
仮住まいはなるべく早めに探しておき、スムーズに移動できるようにしましょう。
仮住まいで使用しない物や運びきれない大きな家具は、トランクルームに保管する方法もあります。
5.地盤調査
地盤調査は解体工事の前に行います。
地盤調査で地盤が弱いと判明した場合は、あわせて地盤改良工事も行わなければなりません。
地盤調査や地盤改良工事の流れについても、あらかじめよく確認しておきましょう。
6.解体工事
準備が整ったら、解体工事が開始されます。
人の力だけでなく、重機も使用して解体作業を進めます。
基礎部分まですべて撤去したら、整地まで行って解体工事は終了です。
解体工事では騒音やほこりも出るため、事前に近隣へ挨拶しておく必要があります。
7.着工・引き渡し
解体工事後の更地の状態で地鎮祭を実施しましょう。
その後、建築工事を開始し、新しい住宅を建てていきます。
住宅が完成すると検査が行われ、すべてに問題がないと判断されると鍵を引き渡されます。
6.戸建て住宅の建て替え費用を抑えるコツ
戸建て住宅の建て替えにかかる費用を抑えるには、どうすればいいのでしょうか。
ここでは、具体的に解説します。
複数の業者から見積もりを取り寄せる
戸建て住宅の建て替えを検討するときは、必ず複数の業者から見積りを取りましょう。
業者によっても、かかる費用の目安は異なるためです。
他社の金額が安い場合、ほかの業者に対して値下げ交渉ができる可能性もあります。
また、単に価格をチェックするだけでなく、価格と品質が釣り合っているかどうかも見極める必要があります。
引っ越しの閑散期を選ぶ
引っ越しにかかる費用は、時期によっても変わります。
3～5月や8月は引越し業者の繁忙期となるため、料金も高額です。
なるべくなら11～2月の閑散期に引っ越しができるように、調整するのがおすすめです。
また、引っ越し業者を決めるときも、複数の業者から見積りをとると値下げ交渉がしやすくなります。
解体費用の安い業者を選ぶ
解体工事は建築会社に依頼して手配することも可能です。
ただし、その場合は費用が高めになる場合も少なくありません。
解体工事にかかる費用を抑えるためには、自分で業者を探すのがおすすめです。
見積もりをとって費用を比較し、料金が安い業者を選びましょう。
必要なものを見極める
建て替える住宅にこだわりすぎると、その分だけ費用も高くなります。
工法、素材、設備によってもかかる費用は大きく変化します。
予算も考慮しながら、安価なものについて検討しましょう。
ゆずれない部分について優先順位を決めておくと、納得できる住宅を建てやすくなります。
7.まとめ
戸建て住宅を建て替える際は、さまざまな費用がかかります。
工事費用以外にも税金や諸費用がかかるため、それぞれについてあらかじめ把握しておくと安心です。
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会社名：田中建設株式会社
部署名：編集部
執筆者名：大勢待 昌也
執筆者の略歴 保有資格 住宅ローンアドバイザー
執筆者のSNSのリンク：https://www.facebook.com/oosemachi
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