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2024年6月18日 / 土地
【失敗しない】土地探しの注意点とは？基準と選び方を詳しく解説
「人生に一度のマイホームだから絶対に失敗したくない」
「土地を探しているけれど、何をみればいいかわからない」
「土地探しで失敗することはあるの？」
注文住宅でマイホームを建てようと考えている人はこのような疑問や悩みを抱えていることでしょう。
実は土地探しは家を建てる際の重要なステップです。
実際に土地探しで失敗し、希望通りの建物を建てられなかったり、土地を手放したりする人もいらっしゃいます。
そこで、このようなトラブルに遭わないために、土地選びの基本的な考え方から注意すべきチェックポイントを解説します。
ぜひ最後までお読みください。
目次
1.失敗しない土地選びの基本的な考え方
土地選びを始める前に失敗しない土地選びの基本的な考え方について理解しておきましょう。
具体的には以下の点についての考え方について解説します。
• 予算の設定
• 希望条件の明確化・優先順位決め
• 注意点を理解してチェックする
それぞれの考え方について内容をみていきましょう。
予算の設定
注文住宅を立てるためには土地代金だけでなく、建物の本体工事費や住宅ローン手数料や不動産取得税、登記費用など、さまざまな費用が発生します。
土地の購入段階で、これらの費用を含めた総額を把握し、予算を設定しておくことが重要です。
「良い土地があり、購入したが建物に予算が割けなくなってしまった」といった失敗もみられます。
このような失敗を防ぐためにも土地と建物、諸経費のおおよその割合を把握しておくと良いでしょう。
参考に平均的な割合をご紹介します。
自身が用意できる予算をあらかじめ設定しておくことで、無理のない範囲で最適な土地を選べます。
可能であれば子育てや老後の生活費なども考慮に入れ、ライフプランに合わせた適切な予算設定をするとより良いでしょう。
希望条件の明確化・優先順位決め
土地選びにおいては、立地条件や広さ、日当たりなど、さまざまな希望条件があります。
しかし、すべての条件を完璧に満たす土地を見つけることは非常に難しいのが現実です。
そのため、自分にとって譲れない条件と妥協できる条件を明確にし、優先順位をつけておくことが重要です。
たとえば、通勤の利便性を最重視するのであれば、少し予算がオーバーしていたとしても駅に近い土地を選ぶことが賢明でしょう。
希望条件を明確化し、優先順位を決めておくことで、限られた選択肢の中から、自分にとって最適な土地を選べます。
2.土地の状況を確認する
土地選びにおいては土地の状況を確認する点も大切です。
土地状況の確認を怠ると生活環境に影響が出るだけでなく、災害に建物が損傷したり、建物自体が建てられなかったりなどのトラブルに遭う可能性がゼロではありません。
具体的には下記点についてチェックを行いましょう。
• 土地の方角や形
• 地盤の状況・災害リスク
• 接している道路の幅・高低差
• インフラの整備状況
それぞれのチェックポイントについて詳しく解説していきます。
土地の方角や形
土地選びにおいて、方位や形状は非常に重要な要素です。
南向きの土地は日当たりが良く、冬でも暖かいため、住宅の光熱費を抑えられます。
また、整形地は建物の配置がしやすく、有効活用が可能です。
一方、北向きの土地や不整形地は日照時間が短く、建物の配置に制約があるため注意しましょう。
ただし、予算との兼ね合いもあるため、方位や形状の条件を緩和して選択肢を広げることも検討すべきです。
土地の方角や形を適切に評価し、自分のライフスタイルに合った土地を選ぶことが大切です。
地盤の状況・災害リスク
災害リスクや地盤の状況は、住宅の安全性や耐久性に直結する重要な要素です。
たとえば軟弱地盤の上に家を建てると、地震で倒壊するリスクが高まります。
また、洪水などで床上浸水などが起きた場合は多額の修繕費用がかかってしまいます。
このようなリスクを抑えるためには土地選びの段階でのチェックが有効です。
実際の地盤の強さや災害リスクは下記方法から判断できます。
ただし、最終的には専門業者による地盤調査が不可欠です。
スウェーデン式サウンディング調査などで地盤の硬さを直接調べ、必要に応じて地盤改良工事や地盤保証を検討しましょう。
接している道路の幅・高低差などの道路状況
土地が接している道路の状況は、建築制限や生活の利便性に大きな影響を与えます。
道路状況での具体的なチェックポイントは下記の表の通りです。
したがって、幅員4m以上の道路に面し、高低差が小さく、敷地の有効活用が可能な土地を選ぶことが賢明です。
これらの点は土地の周辺も含めて確認が必要なため、実際に足を運んで道路状況をチェックすると良いでしょう。
インフラの整備状況
上下水道、電気、ガスなどのインフラは、快適な生活を送るために欠かせません。
土地選びの際は、インフラの整備状況を必ず確認しましょう。
インフラが整備されていない土地を購入すると、新たに引き込み工事が必要です。
この工事には費用がかかるため、追加コストが発生します。
一方、インフラ整備済みの土地なら引き込み工事などが不要になるため、追加コストを抑えられるだけでなく、インフラが整備されていない土地と比べて工期が短くなります。
インフラの整備状況は、不動産会社に確認すると良いでしょう。
また実際に足を運び、上下水道の蓋や電柱、ガス管の有無をチェックするのがおすすめです。
過去に建物があったかどうかも確認しておくと良いでしょう。
3.立地条件
土地選びにおいて、立地条件は大切だと理解されている人がほとんどかと思います。
しかし、立地条件とひと言で言ってもチェックすべき点はさまざまです。
ここからは、立地条件を確認する際のポイントについて、詳しく解説していきます。
ぜひ参考にしてください。
日常の生活に必要な施設の有無
土地選びの際は、日常生活に必要な施設の有無を確認することが重要です。
具体的には下記表に挙げた点をチェックしておきましょう。
日常生活に必要な施設が揃っている土地は、利便性が高く、快適な暮らしを送ることができます。
立地条件を総合的に判断し、自分のライフスタイルに合った土地を選びましょう。
日照・騒音・臭気
長い間住み続ける土地は日照・騒音・臭気などの周辺環境も住みやすさに大きく関わります。
快適な住環境を手に入れるためには、これらの点を事前に確認しておく必要があります。
具体的なチェックポイントは以下のとおりです。
土地選びの際は、これらの点について、あらかじめ地図や実際に土地を見に行く際にチェックしておくと良いでしょう。
ただし、日照・騒音・臭気に関しては風向きや時間帯などによって状況が大きく異なる可能性があります。
たとえば昼間は車通りが少なくても、通勤・帰宅時間に車がよく通ったり、距離が離れている畜産施設から風に乗って臭いが届く可能性も考えられます。
これらのポイントをチェックする際は複数の時間帯で現地を確認すると、失敗するリスクを抑えられるでしょう。
近隣世帯の年齢層
土地選びの際には、近隣住民の年齢層のチェックも可能であれば行っておきましょう。
近隣住民の年齢層や生活スタイルは、住環境に大きな影響を与えるためです。
とくに子育て世帯にとっては、近隣住民の年齢層が重要なポイントです。
土地を見に行く際には付近の公園やスーパーなど、人が集まる施設にも足を運び、利用者の年齢層を確認しておくと良いでしょう。
また比較的新しい家が多い場所は住民の年齢層が若い可能性が高いです。
近隣住民の雰囲気次第で、快適な住環境か問題の多い環境かが大きく変わります。
現地確認と情報収集を丹念に行い、総合的に判断することが重要です。
4.建築制限や法規制の確認
土地を購入する際には、下記のような建築制限や法規制を確認も大切です。
• 用途地域
• 高さ制限・斜線制限
• 建ぺい率・容積率
• 防火地域・準防火地域
場合によっては希望の建物が建築制限によって建てられないなどのケースもみられますので、これから解説する点はしっかり理解しておきましょう。
用途地域
用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた土地利用の区分のことです。
住居専用地域、商業地域、工業地域など、用途地域によって建てられる建物の種類が異なります。
たとえば、住居専用地域では、住宅や小規模な店舗は建てられますが、工場や大規模な商業施設は建てられません。
一方、工業地域では、住宅の建設が制限される場合があります。
土地選びの際は、不動産会社へ用途地域を確認し、自分が建てたい建物が建築可能かどうかを確認してもらいましょう。
高さ制限・斜線制限
高さ制限や斜線制限は、隣地の日照や風通しを確保するために設けられた規制です。
建物の高さに上限が設定され、周辺環境との調和を図ることが目的です。
具体的には以下の制限があります。
高さ制限に関しては建物の配置に影響するため、基本的には設計士がチェックを行いながらプランを作成します。
そのため土地選びの段階でシビアになる必要はありません。
しかし、絶対高さ制限や日陰規制などがあるエリアは3階建てが建てられない場合もあるため、検討している人は用途地域に注意しておくと良いでしょう。
建ぺい率・容積率
建ぺい率と容積率は、建物の大きさを規制する重要な指標です。
建ぺい率は、敷地面積に対する建物の占有面積の割合の上限を定めたもので、容積率は、敷地面積に対する建物の延べ面積の割合の上限を定めたものです。
たとえば、建ぺい率が50％の場合、100㎡の敷地に建てられる建物の占有面積は、最大で50㎡になります。
容積率が200％の場合、100㎡の敷地に建てられる建物の延べ面積は、最大で200㎡になります。
土地選びの際は、建ぺい率と容積率を確認し、建てたい建物の大きさが実現可能かどうかを見極めましょう。
防火地域・準防火地域
防火地域と準防火地域は、火災の危険性が高い地域に指定され、建物の構造や外装材に制限がかけられる区域です。
都市部の商業地域や密集地など、火災の被害が大きくなりやすい地域に指定されています。
それぞれの規制内容については以下のとおりです。
表のように面積や構造を満たすために外装材などの使用材料に制限があったり、木造建築が建てられなかったりなどの制約があります。
防火地域や準防火地域に土地を購入する場合は、これらの点を理解しておきましょう。
木造建築を建てたいと考えている場合は、防火地域を避けるか、耐火構造にするための追加コストを見込んでおくことが賢明です。
5.まとめ
土地選びは予算の把握をあらかじめ行い、手の届く土地を見極めることが大切です。
その上で注意点や希望条件などを総合的に判断し、自身にぴったりの土地を見つけ出していきましょう。
とはいえ、今回の記事を読んだ人の中には、「こんなにたくさんのチェックポイントがあるのか…」「自分だけでチェックするのは大変そう…」と感じた人もいるでしょう。
そう感じるのも無理はありません。
建築はそれだけ専門性が高く、難しい分野なので、専門的な知識や資格を持った人が働いているのです。
そのため注文住宅で失敗しないためには、専門的知識や地域の特性を把握している建築会社に依頼するのが大切だと私たちは考えます。
タナカホームズは中国地方・山口県に地域密着のハウスメーカーとして創業150年の歴史を持っています。
長年培った家づくりのノウハウを活かし、あなたの生活スタイルに沿った理想の住まいがきっと実現できるでしょう。
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